Las bienes raíces comerciales representan y siempre han representado una de las mejores inversiones que existe. Muchos empresarios altamente exitosos invierten una cantidad significativa de sus activos en bienes raíces comerciales para solidificar su fortuna.

Las subastas, históricamente han ofrecido una excelente oportunidad para adquirir propiedades. Primero que todo, estas ofrecen diversidad de inventario y diferentes opciones para muchos tipos de usos, tanto en el ámbito de uso comercial como para propósitos de inversión. Todo esto bajo un mismo techo.

Un financiamiento adecuado es importante para maximizar sagazmente el rendimiento de su inversión, ya sea para adquirir un edificio para su negocio o como parte de su portafolio de inversiones.

Lo primero que hay que definir para un financiamiento exitoso es la intención de uso de la propiedad que está buscando. El uso se divide en dos categorías principales: uso comercial y uso de inversión.

Uso Comercial

El uso comercial es cuando se adquiere una propiedad para albergar un negocio. Esto puede ser un nuevo negocio, un negocio que ya esté operando, una nueva unidad o sucursal de la misma empresa, la expansión de un negocio o espacios adicionales necesarios para la operación de un negocio existente, como por ejemplo, almacenes o centros de distribución. Existen otras alternativas posibles. Lo importante es asegurarse de que la propiedad que se va a adquirir sea para fines comerciales.

Existen varios productos de financiamiento para asistir a los compradores con la adquisición de este tipo de propiedades. Algunos de estos incorporan la utilización de programas federales para apoyar el crecimiento de negocios a través de la Administración de Pequeños Negocios (SBA, por sus siglas en inglés). Este tipo de producto permite incluir mejoras y equipos dentro del mismo préstamo, sin tener la necesidad de solicitar varios préstamos diferentes para cada uno de estos usos.

Bajo este tipo de producto, es importante que el comerciante utilice un mínimo de 51% del espacio de la propiedad comprada. El restante 49% pudiera ser arrendado a terceros si existiera esa necesidad. Sin embargo, tiene que adherirse estrictamente a la regla del 51% para continuar cualificando para dicho préstamo. El banco se reserva el derecho de inspeccionar la propiedad para verificar que este requisito se esté cumpliendo.

El pronto en este tipo de producto puede ser tan bajo como 10%. Esto depende de cuánto tiempo lleve el negocio operando. Aquellos negocios que tengan más de dos años de operación obtienen los mayores beneficios. Es importante también, identificar si la propiedad está listada bajo la categoría de “usos especiales”, lo cual requiere atención especial. “Usos especiales” es una frase que se utiliza para identificar propiedades con usos limitados, como: gasolineras, funerarias, boleras, lavanderías, cuidos de ancianos, teatros y otros. Consulte a su banquero para más detalles sobre cuáles propiedades representan un “uso especial”.

Un requisito importante para recibir ayuda de fondos federales es la estructura corporativa de su negocio. Es imperativo que su negocio opere “con fines de lucro”. Organizaciones “sin fines de lucro” NO cualifican para este tipo de ayuda federal, ya que la intención del producto es fomentar el crecimiento de pequeños negocios.

Igualmente, existe un requisito de cuántos empleos se generan o se retienen como parte de este programa. Para negocios en general, se requiere un (1) empleo por cada $65,000 recibidos en el financiamiento. Si su negocio es de manufactura, este requisito aumenta a $100,000. Esto significa que si usted va a recibir $120,000 en financiamiento y su negocio no es de manufactura, necesita generar o retener por lo menos dos (2) empleos. El dueño del negocio cuenta como uno (1) de esos empleos.

También existen productos convencionales para la adquisición de propiedades para uso comercial, pero en casi todos los casos, los de programas federales representan la mejor de las opciones.

Uso de Inversión

El uso de inversión se define cuando la intención y propósito de la adquisición es para generar ingresos pasivos. Para este tipo de adquisición, el producto principal es un préstamo convencional. Estos requieren un pronto de entre 20% hasta 35% en algunos casos. La mayoría de las veces prevalece el 20% de pronto.

Cabe mencionar que los préstamos comerciales tienen términos entre 15 a 25 años con algo que se conoce como “balloon payment”. Un “balloon payment” es cuando un préstamo (que ha sido estructurado con pagos que amortizarían el mismo a 15, 20 ó 25 años) tiene fecha de vencimiento antes de cualesquiera de estos términos. En otras palabras, si su préstamo comercial fue estructurado con pagos que amortizan a 20 años y tiene un “balloon payment” en cinco (5) años, esto significa que en realidad su préstamo vence en cinco (5) años y cuando esto ocurra tiene dos opciones: saldar el balance adeudado (lo cual ocurre en raras ocasiones) o refinanciar. Tenga esto presente cuando esté organizando su financiamiento.

Calificación de la propiedad

Cuando se vaya a efectuar un préstamo comercial, hay dos calificaciones que tienen que hacerse: la calificación de la propiedad y la calificación del comprador. En el caso de propiedades multifamiliares (apartamentos), se evalúa si la ganacia neta de la propiedad es adecuada para satisfacer el pago del préstamo necesario para adquirirla. Si la utilización será comercial, se evalúan los ingresos del negocio para identificar si los mismos cubrirán el pago del préstamo. Luego, se hace lo mismo con los ingresos del comprador. Finalmente, se unen ambos análisis para determinar la solidez de la transacción y la fortaleza de la capacidad de repago de parte tanto de la propiedad como del comprador.

Los bienes raíces comerciales pueden acelerar grandemente la creación de riquezas. Estos ofrecen múltiples maneras de generar “ROI” (retorno en la inversión). Entre las más poderosas maneras de generar ingresos que poseen las propiedades comerciales están las siguientes:

  • Comprar a un precio por debajo de mercado
  • Vender a un precio por encima de mercado
  • Crear propiedad horizontal
  • Beneficios contributivos
  • Financiamiento privado
  • Estrategia de mercado
  • Administración sagaz
  • Refinanciamiento
  • Cambiar el uso
  • Amortización
  • Depreciación
  • Apreciación
  • Conversión
  • Inflación
  • Mejoras
  • Rentas

Aproveche la oportunidad que le ofrecen las subastas para incursionar sabiamente en el mundo de las bienes raíces comerciales. Dése a la tarea de conocer el funcionamiento de este mercado y tome control de su vida y sus finanzas con las excelentes oportunidades que le ofrece este tan fascinante mundo.

Por: Rubén Huertas; Préstamos Comerciales
Preferred Mortgage Corporation
787-676-4444

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